Acheter sur plan ou faire construire : VEFA ou CCMI, comment choisir ?

Acheter un bien immobilier neuf peut passer par deux types de contrat : la VEFA, qui consiste à acquérir un logement sur plan dont la réalisation incombe au vendeur, et le CCMI, qui permet de faire construire sa maison sur un terrain dont on est propriétaire ou que l’on acquiert pour bâtir.

Les dispositions générales du contrat de VEFA ou « l’achat sur plan »

La VEFA consiste à acquérir un bien immobilier non achevé au jour de la vente.

Le principe essentiel posé par l’article 1601-3 du Code civil est le transfert progressif de propriété : l’acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions déjà réalisées dès la signature de l’acte, tandis que les ouvrages à venir sont acquis au fur et à mesure de leur exécution.

Le prix est payable selon l’avancement des travaux, ce qui implique un financement étalé durant toute la construction.

La VEFA est soumise à un régime juridique protecteur comprenant un encadrement des versements. Les paiements ne peuvent intervenir qu’après la signature de l’acte et uniquement selon l’état d’avancement de la construction (article R. 261-14 du CCH) :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau ;
• 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde étant versé à la livraison.

Au regard de ce financement progressif, la loi impose la remise d’une garantie extrinsèque d’achèvement ou de remboursement fournie par un établissement financier ou une assurance. Cette garantie doit être justifiée par une attestation annexée au contrat (article L. 261-11 du CCH).

Le vendeur d’immeuble à construire doit respecter une obligation de conformité et une obligation de garantie. La jurisprudence distingue le défaut de conformité, lié à l’écart entre le bien livré et celui convenu, et le vice de construction, qui relève du régime de responsabilité décennale ou biennale. Les non-conformités doivent être appréciées au regard des documents contractuels (contrat, annexes, permis de construire, notice descriptive…).

Les dispositions générales du contrat de CCMI

Le CCMI permet de faire construire une maison lorsque le constructeur prend en charge la réalisation du bâtiment, avec ou sans fourniture de plan (articles L. 231-1 et suivants du CCH).

Pour qu’un CCMI sans fourniture de plan soit valable, le constructeur doit fournir au minimum : le gros œuvre, la mise hors d’eau et la mise hors d’air.

La loi prévoit un échelonnement des paiements selon l’avancement des travaux, sous réserve de la signature du contrat et de l’obtention du permis de construire (article R. 231-7 du CCH) :

• 15 % à l’ouverture du chantier, 25 % à l’achèvement des fondations ;
• 40 % à la mise hors d’eau, 60 % à la mise hors d’air ;
• 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise en place des menuiseries, 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, le solde étant payable à la réception.

La réception des travaux constitue un moment clé du CCMI. Le maître d’ouvrage peut émettre des réserves et consigner jusqu’à 5 % du prix si certains défauts ou inachèvements sont constatés, ce qui reporte le paiement final jusqu’à la levée des réserves.

Le constructeur est également tenu de remettre une garantie de livraison à prix et délais convenus, fournie par une banque ou un assureur (article L. 231-6 du CCH). Elle couvre le maître d’ouvrage en cas de défaillance du constructeur et assure l’achèvement de la maison au prix fixé. Le professionnel doit également garantir la conformité de l’ouvrage et la solidité des éléments construits, ces garanties se rattachant au régime des garanties décennales, biennales et de parfait achèvement.

Conclusion quant au choix

Au terme de cette comparaison, le choix entre VEFA et CCMI repose avant tout sur la nature du projet. La VEFA correspond à l’acquisition d’un logement neuf déjà en cours de construction, assortie d’un paiement progressif. Le CCMI, quant à lui, s’envisage lorsqu’un constructeur est chargé de réaliser les travaux nécessaires à la mise hors d’eau et hors d’air d’une maison individuelle.

A noter : CCMI et VEFA ouvrent tous deux l’accès au PTZ, à l’exonération de taxe foncière pendant deux ans ainsi qu’aux aides énergétiques, tandis que les frais d’acquisition réduits (2 à 3%) demeurent un avantage réservé à la VEFA.