Loi de finances 2026 : ce que le nouveau statut du bailleur privé change pour votre investissement locatif

Le gouvernement introduit un nouveau cadre fiscal dit du « bailleur privé » aussi appelé « dispositif Jeanbrun ».

Ce dispositif vise à inciter l’offre locative pour les logements loués de longue durée, à des loyers modérés et pour des logements performants énergétiquement.

Le dispositif Jeanbrun : quelles conditions faut-il respecter ?

Le nouveau statut concerne les acquisitions réalisées avant le 31 décembre 2028.

Pour les logements acquis neuf, l’immeuble doit avoir été achevé après le 1^er janvier 2026 et respecter la réglementation environnementale RE2020. Une fois loué, le logement doit respecter une performance énergétique A ou B.

Pour les logements anciens, il convient qu’ils soient rénovés et que les travaux réalisés représentent au minimum 30 % du prix d’acquisition. Les travaux doivent comprendre une rénovation énergétique substantielle. Le bien doit atteindre une performance énergétique D au minimum après les travaux.

En outre, la mise en location doit être prévue pour une durée minimale de neuf ans et concerne les biens loués non meublés.

Contrairement aux précédents dispositifs fiscaux comme l’ancien dispositif Pinel, aucune condition de zonage n’est requise.

La contrepartie : un avantage fiscal par le biais d’un amortissement fiscal

En contrepartie de ces diverses conditions et engagements, le propriétaire peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables.

L’amortissement est prévu pour une période minimale de neuf ans (pouvant se poursuivre) et représente 80 % du prix d’acquisition.

Le taux d’amortissement annuel à appliquer est fixé selon la nature du bien et le niveau de loyer pratiqué.

Pour un logement neuf, le taux est de 5,5 % pour un bien loué sous le plafond applicable aux loyers très sociaux, à 4,5 % lorsqu’il relève de la catégorie des loyers sociaux et à 3,5 % en cas de loyer intermédiaire.

Pour un logement ancien, le taux est de 4 % en présence d’un loyer très social, à 3,5 % si le logement est sous un plafond social et à 3 % lorsqu’il est loué selon les plafonds intermédiaires.

A noter : pour connaître la catégorie du loyer, il faut se référer à l’ancien dispositif Pinel en cas de location intermédiaire et au dispositif Loc’Avantages pour la location sociale ou très sociale.

Toutefois, le montant total de l’amortissement imputable est plafonné à 8 000 euros par an et par foyer fiscal. Ce montant peut être majoré de 2 000 euros ou de 4 000 euros lorsque au moins 50 % des revenus bruts issus des logements amortis sont affectés à la location sociale ou très sociale.

Enfin, ce dispositif ne peut s’appliquer qu’à deux logements maximum par foyer fiscal.

Cet amortissement se cumule avec ceux habituellement appliqués dans le régime réel : taxe foncière, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, frais de gestion…

Une limite au dispositif : conséquence sur la plus-value immobilière en cas de revente

Il est important d’avoir une approche globale et de rester vigilant quant aux conséquences sur le régime de la plus-value immobilière en cas de revente.

La plus-value immobilière se calcule en faisant la soustraction suivante : Prix de vente – Prix d’acquisition = Plus-value.

Or, les amortissements pratiqués vont venir minorer le montant de la valeur d’acquisition. Par conséquent, si le prix d’acquisition diminue, la plus-value sera mécaniquement augmentée.

A noter : il existe des abattements pour durée de détention qui viennent réduire le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière. C’est au bout de trente ans qu’une exonération totale de l’impôt s’applique.

Le notaire, spécialiste du droit immobilier, accompagne ses clients dans leurs choix patrimoniaux, notamment en leur présentant le dispositif Jeanbrun et ses implications.

Grâce à son expertise étendue, il est également en mesure d’alerter sur les éventuelles conséquences, en particulier en cas de revente et d’application de la plus-value immobilière.