La clause de tontine : quels avantages ?

La clause de tontine, également appelée « pacte tontinier » ou « clause d’accroissement », est une disposition contractuelle souvent intégrée dans l’acte d’achat d’un bien immobilier. Elle permet aux coacquéreurs d’éviter les complications liées à l’indivision, en assurant au survivant la propriété exclusive du bien en cas de décès de l’un d’eux.

Cette clause est particulièrement prisée par les couples non mariés, qu’ils soient concubins ou liés par un pacte civil de solidarité (PACS), leur offrant un avantage certain pour sécuriser la transmission du bien immobilier acquis.

Définition et fonctionnement

Selon l’article 1044 du Code civil, la clause de tontine stipule qu’en cas de décès d’un coacquéreur, la part du défunt est automatiquement attribuée au survivant, ce dernier étant alors considéré comme l’unique propriétaire du bien dès l’origine. D’un point de vue juridique, les acquéreurs ne sont pas réellement propriétaires du bien, mais plutôt des parties à un contrat qui mentionne que le dernier survivant sera l’unique propriétaire.

Cette clause repose sur le principe d’aléa, car la répartition du bien est incertaine lors de la conclusion de l’acte. Pour être valable, la clause doit respecter deux conditions :

–        Les coacquéreurs doivent participer équitablement au financement du bien ;

–        Ils doivent avoir une espérance de vie comparable.

Si l’un des acquéreurs a une espérance de vie limitée ou contribue majoritairement au financement du bien, la clause peut être entachée de nullité en raison de la perte du caractère aléatoire.

En pratique, la clause de tontine fonctionne comme suit : les décisions portant sur la gestion du bien doivent être votées à l’unanimité. L’unanimité est requise, car, à la différence de l’indivision, le partage judiciaire du bien ne peut être provoqué, et les parties ne peuvent exiger la vente du bien.

Les avantages de la clause de tontine

La clause de tontine présente plusieurs avantages, notamment pour les couples en union libre ou pacsés. Elle leur permet d’acheter un bien ensemble sans être soumis au régime de l’indivision, qui peut être contraignante et génératrice de conflits.

Pour les couples mariés, bien que la tontine soit moins fréquemment utilisée, elle reste une option intéressante, en ce qu’elle garantit au conjoint survivant la pleine propriété du bien acquis en commun.

Sur le plan fiscal, la clause de tontine permet d’éviter les droits de succession. En effet, le bien ne fait pas partie de l’héritage du défunt, puisqu’il est réputé ne jamais avoir été propriétaire.

Cependant, le survivant est redevable des droits de mutation à titre onéreux, si la valeur du bien excède 76 000 € et qu’il constitue la résidence principale des coacquéreurs, conformément à l’article 754 A du Code général des impôts. À défaut, le survivant devra s’acquitter des droits de mutation à titre gratuit (article 777 du Code général des impôts).

Bien qu’elle présente de certains atouts, la clause de tontine peut être perçue comme une atteinte aux droits des héritiers réservataires, qui pourraient contester sa validité. Ce risque est élevé si le pacte tontinier présente un déséquilibre significatif entre les droits des parties, notamment si l’un des coacquéreurs n’a pas contribué de manière équitable à l’achat.